Mit Abschaffung des Eigenmietwertes 2028 kein Steuerabzug für Unterhaltskosten mehr möglich

Mit der Abschaffung vom Eigenmietwert wird kein Abzug des Unterhalts für die selbstgenutzte Liegenschaft mehr vom zu versteuernden Einkommen möglich sein. Voraussichtlich tritt die Eigenmietwert-Abschaffung frühestens ab 1. Januar 2028 in Kraft.

Auch andere Aufwände für die Liegenschaft sind dann nicht mehr abzugsfähig; aber es gibt Ausnahmen.

Im folgenden Beitrag erklären wir, welche Unterhaltskosten und anderen Aufwände von der Abschaffung des Eigenmietwertes ab 2028 betroffen sind, welche Ausnahmen es beim Steuerabzug geben wird bzw. kann und welche Sanierungen sich bis 2028 empfehlen, um noch vor der Abschaffung des Eigenmietwertes vom Abzug des Unterhalts Gebrauch machen zu können.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives zu versteuerndes Einkommen, welches Immobilienbesitzern unterstellt wird, die selbst in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Im Grunde ist der Eigenmietwert derjenige Wert, den der Immobilienbesitzer erwirtschaften könnte, wenn er die Immobilie vermieten würde. Wie hoch der Eigenmietwert genau ist, wird von den Kantonen festgelegt.

Stimmbevölkerung hat Abschaffung vom Eigenmietwert bejaht

Die Abschaffung vom Eigenmietwert wurde in der Abstimmung vom 28. September 2025 von 57,7% der Abstimmenden aus der Schweizer Stimmbevölkerung bejaht, indem der «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» angenommen wurde. Der Eigenmietwert wird sowohl für selbstgenutzte Erstliegenschaften als auch für selbstgenutzte Zweitliegenschaften abgeschafft.

Viele fragen sich, ab wann wird der Eigenmietwert abgeschafft? Da die neuen Regeln noch umgesetzt werden müssen, geht man davon aus, dass der Eigenmietwert voraussichtlich frühestens ab 1. Januar 2028 abgeschafft wird.

Mit Abschaffung Eigenmietwert auch Abzug Unterhalt abgeschafft

Mit der Abschaffung vom Eigenmietwert wurde auch der Abzug für Unterhalt für die selbstgenutzte Liegenschaft abgeschafft. Denn bisher konnten Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien bestimmte Aufwände für die Liegenschaft vom Eigenmietwert im Rahmen der Steuererklärung abziehen, darunter werterhaltende Unterhaltskosten der Liegenschaft, Schuldzinsen etwa für Hypotheken, Kosten für Energiespar- und Umweltschutz-Massnahmen, denkmalpflegerische Arbeiten und Rückbaukosten bei Ersatzneubau. Das galt für die Bundessteuer und mit wenigen Ausnahmen auch für die Kantons- und Gemeindesteuer, wobei es bei den Ausnahmen von den jeweiligen Kantonen abhängig war, ob ein Abzug möglich war.

Nach der Abschaffung des Eigenmietwertes werden aber viele dieser Aufwände für die selbstgenutzte Liegenschaft nicht mehr abzugsfähig sein. In der folgenden Übersicht haben wir zusammengefasst, was man nach bisheriger Rechtslage vom Eigenmietwert in Abzug bringen kann und welche Abzugsmöglichkeiten es nach Abschaffung des Eigenmietwertes gibt:

Abzugs-Möglichkeiten	Geltendes Recht		Neues Recht (voraussichtlich ab 1.1.2028)
	Direkte Bundessteuer	Kantons- und Gemeindesteuern	Direkte Bundessteuer	Kantons- und Gemeindesteuern
Unterhaltskosten für die Liegenschaft	ja	ja	nein	nein
Allgemeine Schuldzinsen	ja	ja	nur bei Vermietung oder Verpachtung	nur bei Vermietung oder Verpachtung
Schuldzinsen bei Ersterwerb	im Rahmen «Allgemeine Schuldzinsen»	im Rahmen «Allgemeine Schuldzinsen»	ja	ja
Denkmalpflegerische Arbeiten	ja	ja	ja	abhängig vom Kanton
Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen	ja	abhängig vom Kanton	nein	abhängig vom Kanton (bis maximal Jahr 2050 möglich)
Rückbaukosten bei Ersatzneubau	ja	abhängig vom Kanton	nein	abhängig vom Kanton

Quelle: Erläuterungen des Bundesrates – Volksabstimmung vom  28.9.2025

Zu den Unterhaltskosten für die Liegenschaft zählen etwa werterhaltende Renovationen, Reparaturen und Sanierungen, die etwa von Sanitär-, Heizungs- oder Spengler-Firmen durchgeführt werden. Werterhaltende Unterhaltskosten sind also zum Beispiel die Renovation oder Sanierung einer alten Heizung, eines abgenutzten Badezimmers oder eines in die Jahre gekommenen Flachdaches. Zu den Energiesparmassnahmen gehört etwa die Installation einer Solaranlage auf einem Altbau.

Eigenarbeiten des Hauseigentümers können nicht in Abzug gebracht werden. Auch wertvermehrende Ausgaben für Handwerker sind nicht abzugsfähig, also etwa Ausgaben für Luxusausstattungen oder für einen Erweiterungsbau wie einen neu errichteten Wintergarten.

Jetzt Sanierungsarbeiten durchführen lassen, um Unterhaltskosten noch abziehen zu können

Sobald die Abschaffung vom Eigenmietwert in Kraft ist, also voraussichtlich ab 1.1.2028, kann kein Unterhalt mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, wodurch die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt steigen. Bei der direkten Bundessteuer werden auch keine Abzüge mehr bei der Errichtung einer Solaranlage auf einem Altbau als Energiespar- und Umweltschutzmassnahme möglich sein; bei den Kantons- und Gemeindesteuern hängt dies auch in Zukunft vom Kanton ab, wobei die Kantone Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen nur bis maximal 2050 als Abzugsmöglichkeit anbieten können.

Wir empfehlen daher, die anstehenden Sanierungsarbeiten etwa Ihrer Heizung oder Ihres Flachdaches bereits jetzt von uns durchführen zu lassen; gleiches gilt für die Installation einer Solaranlage auf Ihrem Altbau. Denn im Jahr 2027, also kurz vor dem voraussichtlichen Inkrafttreten der Abschaffung des Eigenmietwertes am 1. Januar 2028, besteht das Risiko, dass es zu einem Auftragsüberschuss kommt und Aufträge von vielen Handwerkern abgelehnt werden müssen, weil Kunden kurz vor Abschaffung des Eigenmietwertes noch von der Abzugsmöglichkeit der Unterhaltskosten bzw. vom Abzug der Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen Gebrauch machen möchten.

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